Wat heeft het gekost?

8.

8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerrein) - Grondexploitatie Babberich - Middag Oost & Zwanenwaay

Voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie heeft een integrale doorrekening plaatsgevonden. Deze is uitgevoerd op basis van actuele marktontwikkelingen en de Notitie Parameters die op 16 december 2025 is vastgesteld. De resultaten van deze herziening zijn opgenomen in de Uitvoeringsrapportage Grondexploitatie 2025. In deze rapportage is het verwachte resultaat voor Middag Oost & Zwanenwaay berekend op negatief € 3.353.000 (netto contante waarde per 1 januari 2026). Ten opzichte van het voorgaande jaar betekent dit een verbetering van € 423.000 NCW. De verbetering wordt veroorzaakt door de volgende factoren:
1. Aanpassing grondprijzen en overige opbrengsten
De grondprijzen zijn aangepast op basis van de grondprijsbrief 2026 en recent afgesloten overeenkomsten. Daarnaast zijn extra overige opbrengsten ontvangen uit bijdragen voor de inrichting van het openbaar gebied. Gezamenlijk heeft dit een positief effect van € 61.000 op de grondexploitatie.
2. Rente-effecten
De rente-effecten bedragen € 3.000 voordelig. De verplichte discontovoet van 2%, waarmee het resultaat contant wordt gemaakt, wijkt de laatste jaren fluctuerend af van de rekenrente. De hogere rentevoet heeft een positieve uitwerking op deze verlieslatende grondexploitatie.
3. Extra plankosten
Conform de financiële verordening van de gemeente Zevenaar wordt vanaf 2025 ook overhead over inhuurkosten doorbelast aan de grondexploitaties (2025: 80%). Dit resulteert in een nadeel van € 34.000.
4. Vrijval van kosten door woonrijp maken
Het deelgebied Middag Oost is voor een groot deel woonrijp gemaakt. Hierdoor vallen kosten vrij die eerder geraamd waren voor het bouwrijp maken, maar niet meer noodzakelijk blijken te zijn. In totaal leidt dit tot een positief effect van € 418.000.
5. Prijspeilcorrectie
Om de budgetten te actualiseren naar het huidige prijsniveau heeft een prijspeilcorrectie plaatsgevonden. Dit resulteert in een nadeel van € 17.000.
6. Actualisatie kosten- en opbrengstenstijging
De percentages voor kosten- en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd op basis van de uitgangspunten voor de herziening per 1 januari 2026. Door een relatief sterkere kostenstijging is sprake van een negatief effect van € 8.000.

8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerrein) - Grondexploitatie Vestersbos

Voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie heeft een integrale doorrekening plaatsgevonden. Deze doorrekening is uitgevoerd op basis van actuele marktontwikkelingen en de Notitie Parameters die op 16 december 2025 is vastgesteld. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de Uitvoeringsrapportage Grondexploitatie 2025.

In deze rapportage is het verwachte resultaat voor Vestersbos berekend op negatief € 362.000 (netto contante waarde per 1 januari 2026). Ten opzichte van het voorgaande jaar betekent dit een verbetering van € 160.000 NCW.

De verslechtering wordt veroorzaakt door de volgende factoren:
1. Rente effecten
De rente effecten bedragen € 77.000 negatief. Hoewel de hogere rentevoet een negatieve uitwerking heeft, zorgt de wijziging in rentepercentages in verschillende jaren tegelijkertijd voor een beperkt positief effect door afwijkingen in de rekenrente.
2. Prijspeilcorrectie
Om de budgetten te actualiseren naar het huidige prijsniveau heeft een prijspeilcorrectie plaatsgevonden. Deze correctie resulteert in een negatief effect van € 49.000.
3. Bijstelling grondopbrengsten
Op basis van de nieuwe selectieleidraad zijn de grondopbrengsten bijgesteld. Dit leidt tot een positief effect van € 461.000 op de grondexploitatie.
4. Extra plankosten
Conform de financiële verordening van de gemeente Zevenaar wordt vanaf 2025 ook overhead over inhuurkosten doorbelast aan de grondexploitaties (2025: 80%). Dit resulteert in een nadeel van € 152.000.
5. Actualisatie kosten-  en opbrengstenstijging
De percentages voor kosten- en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd op basis van de uitgangspunten voor de herziening per 1 januari 2026. Door een hogere opbrengstenstijging én hogere kostenstijging ontstaat per saldo een positief effect van € 48.000.
6. Civieltechnische kosten
De extra civieltechnische kosten bedragen € 72.000 negatief. Dit wordt veroorzaakt door het overboeken van kosten vanuit de algemene dienst die oorspronkelijk op de grondexploitatie geboekt hadden moeten worden en in eerste instantie niet waren voorzien.
7. Overige verschilllen
De overige niet nader verklaarde verschillen bedragen per saldo € 1.000 positief, voornamelijk door afrondingen binnen de grondexploitatie.

8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerrein) - Grondexploitatie Waaijakkers

Voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie heeft een integrale doorrekening plaatsgevonden. Deze doorrekening is uitgevoerd op basis van actuele marktontwikkelingen en de Notitie Parameters die op 16 december 2025 is vastgesteld. De resultaten van deze herziening zijn opgenomen in de Uitvoeringsrapportage Grondexploitatie 2025.

In deze rapportage is het verwachte resultaat voor Waaijakkers berekend op negatief € 129.000 (netto contante waarde per 1 januari 2026).

De verslechtering wordt veroorzaakt door de volgende factoren:
1. Rente-effecten
De rente-effecten bedragen € 6.000 positief. Hoewel de hogere rentevoet doorgaans een positieve uitwerking heeft op verlieslatende grondexploitaties, is dit positieve effect hier beperkt zichtbaar.
2. Prijspeilcorrectie
Om de budgetten te actualiseren naar het huidige prijsniveau heeft een prijspeilcorrectie plaatsgevonden. Dit leidt tot een negatief effect van € 14.000.
3. Extra kosten bouwrijp maken
De extra kosten voor het bouwrijp maken bedragen € 50.000 negatief. Dit wordt veroorzaakt door aanvullend onderzoek naar flora en fauna.
4. Extra plankosten
Conform de financiële verordening van de gemeente Zevenaar wordt vanaf 2025 ook overhead over inhuurkosten doorbelast aan de grondexploitaties (2025: 80%). Dit resulteert in een nadeel van € 196.000.
5. Actualisatie kosten- en opbrengstenstijging
De percentages voor kosten- en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd op basis van de uitgangspunten voor de herziening per 1 januari 2026. Hierbij ontstaat per saldo een negatief effect van € 2.000.
6. De NCW per 1 januari 2025 was nog positief. Alleen voor het negatieve gedeelte wordt een verliesvoorziening gevormd. Dit heeft een positief effect van € 124.000.
6. Overige verschillen
De overige niet nader verklaarde afwijkingen bedragen per saldo € 3.000 positief. Dit komt voornamelijk door afrondingen.

8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerrein) - Grondexploitatie Zevenaar-Oost Wonen

Voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie heeft een integrale doorrekening plaatsgevonden. Deze is uitgevoerd op basis van de actuele marktontwikkelingen en de Notitie Parameters die op 16 december 2025 is vastgesteld. De resultaten van deze herziening zijn opgenomen in de Uitvoeringsrapportage Grondexploitatie 2025.

In deze rapportage is het verwachte resultaat voor Zevenaar Oost Wonen becijferd op negatief € 31.875.000 (netto contante waarde per 1 januari 2026). Ten opzichte van het voorgaande jaar betekent dit een verbetering van € 807.000 NCW.

De verbetering wordt veroorzaakt door de volgende factoren:
1. Bijstelling grondopbrengsten
De grondopbrengsten zijn bijgesteld op basis van tot stand gekomen overeenkomsten. Dit leidt tot een positief effect van € 469.000. De aanpassing betreft voornamelijk de opbrengsten van de sociale huurwoningen binnen Het Hof.
2. Overige opbrengsten
Het saldo van overige opbrengsten heeft een positief effect van € 449.000. Dit komt door extra opbrengsten uit de aansluitbijdrage voor het warmtenet in Het Hof en het vervallen van een eerder te betalen financiële bijdrage.
3. Vrijval van kosten door woonrijp maken
Enkele deelgebieden binnen Zevenaar Oost Wonen zijn grotendeels woonrijp gemaakt. Hierdoor vallen kosten vrij die eerder geraamd waren voor bouwrijp maken, maar niet meer nodig blijken te zijn. Het budget voor woonrijp maken blijft behouden. Per saldo levert dit een positief effect op van € 949.000.
4. Extra plankosten
De procedures duren langer dan eerder verwacht. Daarnaast wordt, conform de financiële verordening van de gemeente Zevenaar vanaf 2025 ook overhead over inhuurkosten doorbelast aan de grondexploitaties (2025: 80%). Deze combinatie beïnvloedt de plankosten en resulteert in een nadeel van € 745.000. Een deel van deze kosten wordt gecompenseerd door vrijvallende budgetten binnen Zevenaar Oost Wonen.
5. Rente effecten
De rente effecten bedragen € 243.000 negatief. De hogere rentevoet heeft een ongunstige uitwerking op deze verlieslatende grondexploitatie. Dit wordt versterkt doordat de verplichte discontovoet van 2% afwijkt van de rekenrente.
6. Actualisatie kosten-  en opbrengstenstijging
De percentages voor kosten-  en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd op basis van de uitgangspunten voor de herziening per 1 januari 2026. Hoewel beide stijgen, leidt de relatief sterkere kostenstijging tot een negatief effect van € 3.000.
7. Prijspeilcorrectie
Om de budgetten te actualiseren naar het huidige prijsniveau is een prijspeilcorrectie uitgevoerd. Deze correctie resulteert in een nadeel van € 70.000.
8. Overige verschillen
Niet nader verklaarde verschillen bedragen per saldo € 1.000 positief. Dit vloeit vooral voort uit afrondingen binnen diverse deelgrondexploitaties.

8.3 Wonen en bouwen - Wonen
Het was de verwachting dat in 2025 € 1.033.000 nodig zou zijn voor diverse onderdelen uit het plan woningbouw welke dekking heeft uit de bestemmingsreserve woningbouw. Echter de realisatie laat in 2025 maar € 404.000 zien. Dit verschil wordt o.a. veroorzaakt door vertraging in het project flexwoningen Reisenakker. De afronding van het project vindt plaats in 2026. Ook het onderzoek naar standplaatsen woonwagens laat in 2025 een lagere realisatie zien dan begroot. Ook dit proces zal naar verwachting in 2026 gaan lopen. Een voordeel bij de lasten van € 629.000.

8.3 Wonen en bouwen - Omgevingsvergunningen en toezicht
In de 2e voortgangsrapportage 2025 is de verwachting uitgesproken dat voor een bedrag van € 1.051.000 aan leges ontvangen zou worden. In werkelijkheid is € 1.499.000 ontvangen. Dit kan verklaard worden doordat in het vierde kwartaal 2025 meer omgevingsvergunningen voor grote projecten zijn vergund dan eerder verwacht.

8.3 Wonen en bouwen - Realisatiestimulans
Op 5 november 2025 heeft het Rijk de regeling realisatiestimulans vastgesteld. Het doel hiervan is om lokale woningbouw te versterken en onrendabele projecten haalbaar te maken in heel Nederland. In de vorm van een Spuk-uitkering ontvangen gemeenten € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw start tussen 1 januari 2025 en 31 december 2029. In 2025 is in Zevenaar voor 103 betaalbare woningen met de bouw gestart. Hiervoor ontvangen wij € 721.000. In de begroting was hier nog geen rekening mee gehouden.

0.10 Onttrekkingen reserves - Bestemmingsreserve woningbouw
In de begroting is rekening gehouden met een onttrekking uit de bestemmingsreserve van € 1.558.000. Zoals bij 8.3 Wonen en bouwen - Wonen is aangegeven is die onttrekking in 2025 lager uitgevallen. Dit levert een nadeel op van € 629.000.

Programma 8 Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing - Overige verschillen
Naast de omschreven afwijkingen per taakveld zijn er diverse kleine verschillen (< € 100.000) die wij niet verder toelichten.