Prognose te verwachten resultaten
In BBV artikel 16 lid c is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Wanneer deze prognose is samengesteld uit positieve en negatieve grondexploitaties, dan is het van belang dat de verwachte resultaten voor alle grondexploitaties op een zelfde wijze worden berekend. Dit gebeurt op basis van de "netto contante waarde" methode. De voorschriften zeggen ook dat de resultaten op eindwaarde dienen te worden gepresenteerd waarbij tevens wordt aangegeven wat de verwachte einddatum van de exploitatie is.
Ten aanzien van de grondexploitaties van onze gemeente kan worden gesteld dat er sprake is van een mix van positieve en negatieve grondexploitaties. Aangezien de afzonderlijke grondexploitaties een verschillende einddatum kennen, zijn de resultaten per datum 1 januari 2026 contant gemaakt. Hierdoor worden de resultaten onderling goed vergelijkbaar.
De geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties luiden als volgt:
Financiële resultaten actieve grondexploitaties januari 2025 en januari 2026 (bedragen x € 1.000) | |||||||
Naam grondexploitatie | Einddatum exploitatie | Resultaat eindwaarde | Resultaat herziene grex NCW per 1-1-2025 | Resultaat 1-1-2025 NCW per 1-1-2026 | Resultaat herziene grex NCW per 1-1-2026 | Verschil (kolom | Afwijking in % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
A | B | C | D | E | F | G | H |
Zevenaar Oost - bedrijven | 31-12-2028 | 9.505 | 12.690 | 12.944 | 8.590 | -4.354 | -33,6% |
Zevenaar Oost - wonen | 31-12-2029 | -34.414 | -32.041 | -32.682 | -31.875 | 807 | 2,5% |
Totaal Zevenaar Oost | 31-12-2029 | -24.909 | -19.351 | -19.738 | -23.285 | -3.547 | 18,0% |
Middag Oost & Zwanenwaay | 31-12-2029 | -3.486 | -3.703 | -3.777 | -3.353 | 424 | 11,5% |
Mercurion | 31-12-2026 | 47 | 88 | 90 | 46 | -44 | -50,0% |
Waaijakkers | 31-12-2028 | -137 | 124 | 126 | -129 | -255 | -205,6% |
Vestersbos | 31-12-2029 | -391 | -512 | -522 | -362 | 160 | -63,5% |
Businesspark | 31-12-2034 | 7.901 | 9.804 | 10.000 | 6.611 | -3.389 | -34,6% |
Vastgoedlocaties | 31-12-2027 | 594 | 615 | 627 | 584 | -43 | 7,0% |
Totaal grond exploitaties | 31-12-2034 | -20.381 | -12.935 | -13.194 | -19.888 | -6.694 | -50,7% |
Uit bovenstaande tabel zijn de einddata per deelgrondexploitatie (kolom B) op te maken en de resultaten op deze eindwaarde (kolom C). Omdat eindwaarden onderling niet te vergelijken zijn vanwege de verschillende looptijden van de plannen volstaan we met een overzicht van de verschillen op netto contante waarde.
In bovenstaande tabel maken we de vigerende grondexploitatie (kolom D) netto contant op de situatie per 1 januari 2025 (kolom E), alvorens tot een goed vergelijk van de cijfers te komen. Het resultaat van de grondexploitatie wordt immers “opgerent” met een rentepercentage van 2%, zijnde de discontovoet waarmee het resultaat netto contant wordt gemaakt. Deze opgerente cijfers vergelijken we vervolgens met het geactualiseerde resultaat per 1 januari 2026 (kolom F). Vervolgens is in kolom G het verschil per grondexploitatie te zien (kolom F minus kolom E) en de afwijking in procenten (kolom H).
In zijn totaliteit is er sprake van een verslechtering van het resultaat van € 6.694.000 NCW per 1 januari 2026. Voor wat betreft de grondexploitaties Zevenaar Oost – bedrijven en Businesspark 7PoortII is in de jaarrekening in programma 3 een toelichting verstrekt op de verschillen. Voor de grondexploitaties Zevenaar Oost – wonen, Middag Oost & Zwanenwaay, Waaijakkers en Vestersbos is de verschillenanalyse terug te vinden in programma 8 van de programmarekening.