Grondbeleid

Eventuele winsten uit de grondexploitaties voegen wij toe aan het resultaat van het desbetreffende boekjaar waarbij de winstbestemming vervolgens wordt voorgelegd aan de raad. Een en ander is bepaald in de Nota Grondbeleid 2024.

Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven in het BBV. Voor winstgevende grondexploitaties zijn sinds 2017 gewijzigde BBV-regels van toepassing waarbij aansluiting is gezocht bij algemeen aanvaardbare methodes in het bedrijfsleven en bij fiscale regelgeving. Hierbij is, ten aanzien van tussentijdse winstneming, de zogenaamde Poc-methode van toepassing  (Percentage of completion). Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft opbrengsten als de kosten, verkeert. Hiermee kan op basis van een deel (percentage) van de realisatie van een project tussentijdse winst worden toegevoegd aan de algemene middelen (voorheen werd uitsluitend winst genomen indien het project in zijn geheel gereed was). Concreet is deze methode uitsluitend op de grondexploitatie Mercurion, Businesspark 7Poort II en Vastgoedlocaties van toepassing omdat deze winstgevend zijn. Voor alle projecten zijn beperkte wijzigingen, zodat nog geen sprake is van tussentijdse winstnemingen.

De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt volgens de jaarstukken 2025
€ 27.130.000.

Ten behoeve van de voorliggende meerjarenbegroting heeft een actualisatie van de risico's plaatsgevonden.
Het geactualiseerde risicoprofiel laat het volgende beeld zien:

Uit een recente risicoanalyse van de grondexploitaties blijkt dat het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is gecalculeerd op € 2.081.000. Ten opzichte van het risico in de meerjarenbegroting 2026-2029 (€ 2.974.000) betekent dit een daling van € 893.000.

Dit risicoprofiel van € 2,1 miljoen bestaat onder andere uit risico’s die worden veroorzaakt door projecten die zich in de beginfase van de ontwikkeling bevinden, zoals Vestersbos en Businesspark 7Poort II. In deze fase zijn nog veel onzekerheden en kunnen risico’s in de toekomst plaatsvinden. Risico’s waar we geen grip op hebben zoals kostenstijging en vertraging in de gronduitgifte worden daarom meegenomen in het risicoprofiel. Ook met de prijsstijging van materialen is rekening gehouden. Hoe het prijsverloop verder zal gaan is onzeker en vormt daarom een risico.

1. Zevenaar-Oost-Bedrijven:

De risico’s met betrekking tot Zevenaar-Oost-Bedrijven zijn ongewijzigd ten opzichte van de jaarrekening. Dit betekent dat het risico van het project bestaat uit kosten- en opbrengstenstijging, vertraging van de gronduitgifte, risico dat ontwikkeling deelgebied 3 FOZ wordt ingezet als regulier bedrijventerrein en de kans dat deelgebied 2 wordt ontwikkeld als FOZ. Om het financiële gevolg te bepalen is het optreden van deze risico’s doorgerekend in de herziene grondexploitatie.

2. Zevenaar-Oost-Wonen:

De risico’s voor de grondexploitatie Zevenaar-Oost-Wonen zijn hetzelfde gebleven ten opzichte van de risico’s in 2025. Dit betekent dat het risico van dit project nog steeds gevormd wordt door onder andere kosten- en opbrengstenstijgingen en vertraging van de gronduitgifte en daarmee woonrijp maken. Om het financiële gevolg te bepalen is het optreden van deze risico’s doorgerekend in de herziene grondexploitatie.

3. Middag-Oost & Zwanenwaay:

De risico’s voor de grondexploitatie Middag-Oost & Zwanenwaay verbeteren ten opzichte van de begroting. Dit komt vooral doordat de werkzaamheden voor Middag-Oost bijna zijn afgerond (en de risico’s zich niet hebben voorgedaan). De risico’s voor deze projecten zijn voornamelijk gebaseerd op stijging of daling van rente, opbrengsten- en kostenstijgingen of vertraging van gronduitgifte.

4. Waaijakkers:

Het risicoprofiel van de grondexploitatie Waaijakkers is verbeterd ten opzichte van de begroting. Het plan Waaijakkers bevindt zich nu iets verder in het proces, waardoor de kans op vertraging afneemt. Het restant risico wordt onder andere gevormd door mogelijke kostenstijgingen en het niet verkrijgen van de exploitatiebijdragen.

5. Businesspark 7Poort II:

Het risicoprofiel voor de grondexploitatie Businesspark 7Poort II is verlaagd ten opzichte van de begroting. Een van de grootste risico’s, verdere vertraging door verbreding A12 en A15, is komen te vervallen, doordat hier een beslissing over is genomen. De overige risico’s zijn ongewijzigd gebleven. Op dit moment houden we rekening met de volgende risico’s: de beperkte beschikbaarheid van nutsvoorzieningen met mogelijke vertraging van de verkoop van de bedrijfskavels, aanvullende onderzoeken flora en fauna, mogelijke afwaardering van gronden op het moment dat niet alle gronden worden ontwikkeld en onvoldoende interesse in de bedrijfskavels.

6. Vestersbos:

In het project Vestersbos loopt de selectieprocedure. Het project kent over het algemeen geen grote onvoorziene risico’s. Wel is er een nieuw risico toegevoegd dat betrekking heeft op de onduidelijkheid van het aantal vierkante meter openbaar gebied, dat is doorgerekend in extra kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit precieze oppervlak is afhankelijk van het uiteindelijk winnende initiatief uit de selectieprocedure. De grootste risico’s waar rekening mee gehouden wordt zijn algemene vertragingen en kosten- en opbrengstenstijgingen.

7. Vastgoedlocaties

Ten opzichte van de vorige jaarrekening zijn er twee risico’s meegenomen voor de vastgoedlocaties. Steenhuizen bevindt zich in de laatste fase van de ontwikkeling. Hierbij is er een risico dat het woonrijp maken met een jaar wordt vertraagd. Voor Markt 8 is als risico meegenomen dat de plankosten nog doorschuiven voor een extra jaar in 2027.

In de Paragraaf Weerstandsvermogen wordt inzicht verschaft in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het risicoprofiel gemeente breed.